Leere MietwohnungEigentlich eine klare Sache: Ist das Mietverhältnis ohne Wenn und Aber beendet, muss der Mieter die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückgeben. Tut er das nicht, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Bis zum endgültigen Auszug und der Rückgabe der Wohnung steht dem Vermieter als Entschädigung die vereinbarte Miete oder eine Miete zu, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist - die Nutzungsentschädigung. Viele Eigentümer sind glücklich, wenn ein Mieter bis zum Auszug die vereinbarte Miete überhaupt zahlt. Es gibt jedoch auch Vermieter, die sich damit nicht zufrieden geben und die eine "ortsübliche Miete" verlangen. Hier stellt sich die Frage, was denn eine "ortsübliche Miete" ist.

Die Miete, die der Eigentümer bei einer Neuvermietung erzielen kann (Marktmiete) oder die Miete, die bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erzielen ist? Der Unterschied ist von Bedeutung. Unter Beachtung der Mietpreisbremse kann ein Eigentümer die Wohnung bei Neuvermietung 10% über der Vergleichsmiete anbieten. Ist er bei der Nutzungsentschädigung an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, die sich aus den Mieten der letzten vier Jahre bildet, kann er Geld verlieren. So sah das auch ein Münchener Vermieter, der ein Einfamilienhaus wegen Eigenbedarf gekündigt hatte.

Der Fall: Das Mietverhältnis endete durch eine zum 30. Oktober 2011 erklärte Eigenbedarfskündigung. Erst zum 15. April 2013 gaben die Mieter die Mietsache zurück. Bis dahin zahlten sie die vertraglich geschuldete Miete in Höhe von monatlich 944,52 EUR. Viel zu wenig, befand der Eigentümer und klagte auf Zahlung einer marktgerechten Miete. Das Amtsgericht stimmte ihm zu und schaltete einen Sachverständigen ein, der auf einen Mehrbetrag von 7.300,37 EUR plus Zinsen bei einer marktüblichen Miete kam.

Das Urteil: Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

Wenn sie jetzt denken "hier geht es doch um Eigenbedarf, das Haus wird nicht neu vermietet" belehrt sie der BGH eines Besseren. Es ist unerheblich, dass der Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt worden und der Wohnraum nach dem Auszug der Beklagten grundlegend renoviert worden sei, so dass er dem Markt nicht zur Verfügung gestanden habe. § 546a BGB diene gerade dazu, Druck auf den Mieter auszuüben, um die Mietsache zurückzugeben. Für die Höhe der Nutzungsentschädigung komme es daher nicht darauf an, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige.

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§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

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