Ordentlich, außerordentlich, fristgebunden, fristlos – die gesetzlichen Begriffe, die bei einer Kündigung eine Rolle spielen, sind verwirrend und werden oft verwechselt. Wichtig zu wissen ist Folgendes: Die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen ist in § 573 BGB geregelt. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dafür hat. Dies sind zum Beispiel Eigenbedarf oder Vertragsverletzungen durch den Mieter. Eine Kündigung ist dagegen insbesondere dann unzulässig, wenn sie nur dem Zweck dient, eine Mieterhöhung zu verwirklichen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei der ordentlichen Kündigung gelten die Fristen des § 573c BGB. Diese hängen auch davon ab, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Je länger das Mietverhältnis, umso länger die Kündigungsfrist.


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Eine Sonderregelung für außerordentliche Kündigungen

Eine außerordentliche Kündigung kann ebenfalls nur aus einem wichtigen Grund erfolgen. Hier sind die Voraussetzungen jedoch enger gesetzt. Es sind zum Beispiel die Vernachlässigung der Mietsache oder ein Zahlungsverzug, die den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen. Dies ergibt sich aus § 543 BGB. Die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses darf dem Kündigenden auch bei Einhaltung einer Frist von drei Monaten nicht zuzumuten sein. Bei den außerordentlichen Kündigungen gibt es jedoch auch Ausnahmen: § 573d BGB trägt die Überschrift „Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist”. Worum geht es bei dieser Norm? Es handelt sich um eine Sonderregelung für Fälle, die eine außerordentliche Kündigung vorsehen, für die eine gesetzliche Frist gilt – die Vorschrift ist also nicht für außerordentliche fristlose Kündigungen einschlägig. Ein paar Beispiele für Fälle, in denen die Regelung des § 573d BGB zur Anwendung kommen kann:

  • § 540 Abs. 1 BGB: Außerordentliche Kündigung, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hat.
  • § 544 BGB betrifft Mietverträge, die über eine längere Zeit als 30 Jahre abgeschlossen wurden. Hier gilt ein außerordentliches Kündigungsrecht nach Ablauf von 30 Jahren.
  • § 563 Abs. 4 BGB: Außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters, wenn nach dem Tod des Mieters eine andere Person vom Eintrittsrecht des § 563 BGB Gebrauch gemacht hat.
  • Bei Mietverhältnissen über Wohnraum, die über eine bestimmte Zeit geschlossen wurden, gilt § 575a BGB.

Die Frist des § 573d BGB

§ 573d Abs. 2 BGB schreibt für diese Fälle eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Dabei wird eine Karenzzeit von drei Werktagen abgezogen. Ist der 1. September beispielsweise ein Sonntag, muss die Kündigung spätestens zum 4. September ausgesprochen werden, damit das Mietverhältnis zum 30. November beendet werden kann. Es kommt bei § 573d BGB nicht darauf an, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Auch für eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist gilt, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben angibt, welches berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegt. Denn § 753d BGB verweist ausdrücklich auf § 573 BGB. Hierzu gibt es allerdings Ausnahmen. Fälle, in denen das berechtigte Interesse nicht explizit angegeben werden muss, sind zum Beispiel

  • § 573a BGB: Kündigung eines Mietverhältnisses in einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt. Hier muss im Kündigungsschreiben nur angegeben werden, dass die Kündigung auf § 573a BGB beruht.
  • § 564 BGB: Der Vermieter hat das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben außerordentlich innerhalb der gesetzlichen Frist gemäß § 573d BGB zu kündigen. § 573d BGB verweist für diesen Fall jedoch nicht auf das Erfordernis eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB, wenn der Erbe nicht zu dem Personenkreis des § 563 BGB (insbesondere Familienangehörige, die im Haushalt des Verstorbenen leben) gehört.
  • Auch für Wohnraum nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB (insbesondere Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch oder Wohnraum als Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung) ist § 573d BGB ausdrücklich nicht anzuwenden.

Das Widerspruchsrecht des Mieters

Wie kann der Mieter gegen eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vorgehen? Der Gesetzgeber hat hierfür eine sozial motivierte Klausel geschaffen: § 574 BGB. Ein betroffener Mieter kann gegen die Kündigung Widerspruch einlegen. Der Widerspruch ist begründet, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Eine solche Härte liegt auch dann vor, wenn diese nur bei einem einzigen Angehörigen seines Haushalts besteht. Darunter fällt auch die Tatsache, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. In Zeiten der Wohnungsnot haben Widersprüche von Mietern gegen außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist deshalb oft gute Aussichten auf Erfolg.

Wichtig für den Vermieter: Alle Kündigungsgründe angeben!

Die Frage, ob eine Härte im Sinne von § 574 BGB vorliegt, ist nicht allein aus Mieterperspektive zu beurteilen. Die Härte muss nach der Regelung des Gesetzes ausdrücklich auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters geprüft werden. Besonders wichtig ist es deshalb, die Gründe für eine Kündigung ausführlich anzugeben. Denn auch bei der Abwägung der Interessen nach einem Widerspruch gemäß § 574 BGB gilt: Nur diejenigen Gründe werden berücksichtigt, die der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben ausdrücklich angegeben hat (§ 574 Abs. 3 BGB, § 573 Abs. 3 BGB). Andere Gründe fließen nur dann in die Abwägung ein, wenn diese nach der Kündigung entstanden sind. Im Zweifel sollte der Vermieter eher zu viele als zu wenige Tatsachen anführen, die eine Kündigung rechtfertigen können.

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