Nachmieter gesuchtPacta sunt servanda - Verträge müssen eingehalten werden. Dieser alte römische Rechtsgrundsatz gilt auch zwischen Mieter und Vermieter. Besteht ein zeitlich befristeter Mietvertrag oder geht es um die Einhaltung der Kündigungsfrist, müssen sich beide Seiten daran halten. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man als Mieter Kündigungsfristen verkürzen kann, wenn man drei Nachmieter stellt. Dies gilt grundsätzlich (von Ausnahmen abgesehen) nur in den Fällen, in denen dies vertraglich vereinbart wurde. Aber auch dann zählt nur das, was in der Nachmieterklausel ausdrücklich geregelt ist – sofern es nicht fundamentalen Rechtsgedanken widerspricht.

Nachmieterklauseln und Untervermietung

Wichtig ist zunächst die Unterscheidung von echten und unechten Nachmieterklauseln. Bei den echten Nachmieterklauseln ist der Mieter direkt berechtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen. Diese Vertragsklauseln sind jedoch außerordentlich selten. Ebenfalls selten, aber häufiger als echte sind unechte Nachmieterklauseln. Diese räumen dem Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht ein, wenn er eine gewisse Anzahl (meist drei) Nachmieter benennen kann, die dem Vermieter eine zumutbare Fortsetzung des Vertragsverhältnisses garantieren. Vorsicht gilt bei Anfragen des Mieters wegen einer Untervermietung. Oft werden diese nur gestellt, um eine kürzere Kündigungsfrist zu bekommen. Wird eine Untervermietung vom Vermieter ohne rechtlichen Grund abgelehnt, steht dem Mieter nämlich ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 540 Abs. 1 BGB).

 

Inhalt von Nachmieterklauseln

Oft beinhalten Nachmieterklauseln Einschränkungen in Bezug auf den Personenkreis der Nachmieter. Der Mieter sei zum Beispiel nur dann zur vorzeitigen Kündigung berechtigt, wenn die potenziellen Nachmieter wirtschaftlich und persönlich in der Lage sind, die Miete zu zahlen. Diese Klauseln sind durchaus rechtmäßig, denn sie liegen im legitimen Interesse des Vermieters. Zu beachten für den Vermieter ist allerdings, dass der Mieter, wenn er wirklich drei persönlich und wirtschaftlich leistungsfähige Nachmieter stellt, die Kündigung vorzeitig aussprechen kann. Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter zur Übernahme der Wohnung bereit ist, wird der bisherige Mieter von seinen Verpflichtungen frei, auch wenn sich der Vermieter für die Prüfung dieser Voraussetzungen Zeit lässt – mehr als drei Monate werden hierfür von den Gerichten in der Regel nicht akzeptiert.

Nachmieter-Problematik hat an Bedeutung verloren

Seitdem die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter auf drei Monate festgelegt wurde (§ 573c Abs. 1 und Abs. 4 BGB) und längere Kündigungsfristen nur in Ausnahmefällen möglich sind, ist das Thema "Nachmieter" in den Hintergrund getreten und spielt nur noch bei Zeitmietverträgen oder bei auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters vereinbarten längeren Kündigungsfristen eine Rolle. Ohnehin sind Nachmieterklauseln in Mietverträgen die Ausnahme. Keinesfalls ist man als Vermieter verpflichtet, Nachmieterklauseln in Mietverträge aufzunehmen. Auch hier gilt die Vertragsfreiheit des Bürgerlichen Rechts. Und ebenfalls berechtigt die bloße Stellung von Nachmietern – ohne vertragliche Regelung oder dem Vorliegen von Ausnahmefällen – den Mieter keinesfalls zur vorzeitigen Kündigung.

Ausnahmefälle

Wie sehen nun die Ausnahmefälle aus, in denen die Stellung von Nachmietern seitens des Mieters einen Einfluss auf die Kündigungsfristen haben können, obwohl der Mietvertrag keine derartigen Klauseln vorsieht? Dies betrifft nur Situationen, bei denen in der Person des Mieters ein berechtigtes Interesse vorliegt. Hier haben sich in der Rechtsprechung Präzedenzfälle entwickelt, bei denen immer wieder der Treu-und-Glauben-Grundsatz des § 242 BGB zur Begründung von Ausnahmefällen herangezogen wird. Beispiele hierfür sind berufliche Versetzungen, Hochzeit, Familienzuwachs und manchmal auch unverschuldete Arbeitslosigkeit (so das Das LG Berlin in einem Urteil vom 21. September 2004 – Az. 63 S 175/04) . Werden in diesen Fällen Nachmieter gestellt, muss der Vermieter dies akzeptieren – selbstverständlich nur, wenn die gestellten Nachmieter eine Gewähr dafür bieten, dass die vertraglichen Verpflichtungen eingehalten werden.

Härtefälle

Es gibt allerdings auch Konstellationen, bei denen der Mieter auch ohne Stellung von Nachmietern berechtigt ist, mit einer verkürzten Frist aus dem Mietvertrag auszusteigen. Es ist zum Beispiel niemandem zuzumuten an Kündigungsfristen festgehalten zu werden, wenn er aus gesundheitlichen Gründen gezwungen ist, in ein Alters- oder Pflegeheim umzuziehen (vgl. z.B. AG Calw, Urteil vom 11. Mai 1999 – Az. 7 C 1251/98). Als Faustregel kann hier gelten, dass ins Auge springende Ungerechtigkeiten und Unzumutbarkeiten regelmäßig auch von den Gerichten als Härtefälle gewertet werden, die zu einer vorzeitigen Kündigung ohne Stellung von Nachmietern berechtigen. Allerdings sind hierbei auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen – in Grenzbereichen von Härtefällen wird eine Kündigungsfrist von drei Monaten in der Regel für beide Seiten zumutbar sein. Streitigkeiten werden sich in dieser Beziehung also hauptsächlich für vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossene Verträge ergeben.


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Wenn eine Nachmieterstellung grundsätzlich akzeptiert wird

Bei der Formulierung von Nachmieterklauseln oder Ablehnungsgründen für benannte Nachmieter sollte der Vermieter unbedingt vorsichtig vorgehen, denn das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt auch für den Zugang zu Wohnraum. Einschränkungen des Personenkreises sollten nur insoweit vorgenommen werden, wie sich diese auf die legitimen Interessen des Vermieters beziehen: zuverlässige und regelmäßige Überweisung des Mietzinses, verlässliches Verhalten des Mieters in Bezug auf den Erhalt der Mietsache oder keine zu befürchtenden Belästigungen der Mitbewohner sind zum Beispiel Erwartungen, die jeder Vermieter an die Nachmieter stellen darf. Diskriminierende Ablehnungsgründe von Mietern sollten tunlichst vermieden werden, weil diese unzulässig sind und im Falle eines Rechtsstreits mit großer Wahrscheinlichkeit zu einer Niederlage führen.

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