mietkaution sparschweinDie meisten Vermieter fordern als Sicherheit eine MietkautionZu seiner eigenen Sicherheit kann der Vermieter die Hinterlegung einer Kaution fordern. Diese muss allerdings schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Steht keine Kautionsforderung im Vertrag, kann der Mieter auch nicht rückwirkend deren Zahlung verlangen.
Im BGB §551 wurde bestimmt, dass die Höhe der Mietkaution nicht übersteigen darf. Dabei wird sich nur auf die Netto-Kalt-Miete bezogen, Betriebskosten bleiben außen vor. Gleichzeitig muss dem Vermieter bewusst sein, dass der Mieter die Summe nicht auf einmal zahlen muss, sondern in drei gleich große Teilzahlungen strecken kann. Allerdings sind diese in direkter Abfolge hintereinander, zeitgleich mit der Miete zu entrichten.

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Ist die Zahlung einer Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben?

Ein Vermieter hat nur dann Anspruch auf Zahlung einer Kaution, wenn dies mietvertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. § 551 Abs. 1 BGB bringt dies deutlich zum Ausdruck. Wurde nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden. Auch nicht nachträglich!

§ 551 Abs. 1 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

moderne mietwohnungsanlage nach verkaufEin gar nicht so seltener Fall: Ein Mieter zieht ein, die Jahre vergehen und das Haus wechselt unter Umständen mehrmals den Eigentümer. Oftmals geht die Mietsicherheit bei dieser Übergabekette „verloren“. Kommt es zur Wohnungskündigung, verweigert der aktuelle Eigentümer dann die Rückzahlung mit der Begründung, die Kaution nie erhalten zu haben, der Mieter solle sich doch an seinen Vor- oder Vorvorgänger wenden.    

Das es so nicht geht, darauf wies der Bundesgerichtshof in seinem Urteil aus dem Jahr 2011 (VIII ZR 304/10) hin. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten, die sich aus der Mietsicherheit ergeben, ein. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kaution bei einem Eigentumswechsel übergeben wurde oder nicht oder ob die Kautionskette irgendwann unterbrochen wurde. Ohne wenn und aber: Der Käufer einer Immobilie haftet für die Rückerstattung der Kaution, auch wenn er sie nicht vom Voreigentümer erhalten hat.

§ 566a BGB Mietsicherheit: Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

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