Hauseigentümerin erstellt die BetriebskostenabrechnungDie gesetzliche Regelung zur Verteilung der Betriebskosten

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt.

Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler oder dergleichen erfasst wird. Existieren keine Messgeräte, muss ohne mietvertragliche Bestimmung ebenfalls nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Achtung: Der Energieverbrauch zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen ist zwingend nach Verbrauch abzurechnen, die Wohnungen müssen mit den notwendigen Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sein. Anders sieht es beim Wasserverbrauch aus. Hier gibt es keine Pflicht zum Einbau von Wasserzählern.

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Abweichende Verteilerschlüssel müssen bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart werden

Frau unterschreibt einen WohnungsmietvertragBei Abschluss des Mietvertrages kann der Vermieter abweichende Regelungen zur Kostenverteilung mit dem Mieter vereinbaren. Es steht ihm also frei, die Verteilung der Betriebskosten nach anderen Kriterien durchzuführen. Er ist auch nicht verpflichtet, einen gewählten Umlageschlüssel auf alle Betriebskostenpositionen anzuwenden. Er kann, je nach den Verhältnissen im Einzelfall, einen einheitlichen Maßstab für ALLE Betriebskosten zugrunde legen oder innerhalb der Kostenarten differenzieren. Die Treppenhausreinigung wird zum Beispiel gerne nach Wohneinheiten verteilt, die Müllgebühren werden oft nach der Anzahl der im Haus wohnenden Personen umgelegt. Entscheidend ist, dass die Auswahl des Verteilerschlüssels aus sachbezogenen Gründen erfolgt und zu einem gerechten Ergebnis für alle Mieter führt.

Als alternative Verteilungsschlüssel kommen in Betracht:

Können Umlageschlüssel vom Vermieter im Nachhinein geändert werden?

Pacta sunt servanda - Verträge müssen eingehalten werden. Dieser alte römische Rechtsgrundsatz gilt auch für die mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel. Möchte der Vermieter Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung ändern, kann er nicht einfach einen neuen Verteilerschlüssel in der kommenden Betriebskostenabrechnung in Ansatz bringen. Folgende Möglichkeiten stehen dem Vermieter offen:

1. Der Mietvertrag enthält ein einseitiges Änderungsrecht

Der Vermieter kann Verteilerschlüssel auch ohne Zustimmung der Mieter ändern, wenn er sich dieses Recht durch einen Änderungsvorbehalt im Mietvertrag gesichert hat. Dies berechtigt jedoch nicht zu einer willkürlichen Änderung der Verteilerschlüssel, es müssen immer sachliche Gründe vorliegen, die eine Abänderung rechtfertigen. Zu nennen sind hier hauptsächlich zwei Gründe:

  • Der Vermieter möchte die Betriebskostenabrechnung vereinheitlichen.
  • Die Kosten sollen gerechter verteilt werden.

Typisches Formulierungsbeispiel in Formularmietverträgen: Der Vermieter ist berechtigt, den Umlageschlüssel für die Betriebskosten (ohne Heiz- und Warmwasserkosten) nach billigem Ermessen zu ändern.

Voraussetzung ist, dass der Vermieter seine Mieter über den neuen Verteilerschlüssel schriftlich in Kenntnis setzt und zwar vor Ablauf des Abrechnungszeitraums, damit der neue Verteilerschlüssel im kommenden Abrechnungsjahr angewendet werden kann.

2. Sie stellen auf eine verbrauchsabhängige Kostenerfassung um, hier ebnet ihnen § 556 a Abs. 2 den Weg

„Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.“

Sie sehen, eine verbrauchs- oder verursachungsmäßige Kostenerfassung ist auch ohne Zustimmung der Mieter möglich. Wie das geht, können sie unter „Umlageschlüssel auf Verbrauch ändern“ nachlesen.

Es wurde kein Änderungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbart?

3. Versuchen sie eine einvernehmliche Änderung des Verteilerschlüssels mit den Mietern herbeizuführen

Die Müllgebühren verteilen sie nach den in der Wohnung lebenden Personen. Ihnen ist es mittlerweile zu viel Arbeit, ständig nachzuhalten, wie die Wohnungen während der Abrechnungsperiode belegt sind. Zudem beschweren sich einige Mieter, dass sich in einzelnen Wohnungen immer wieder Freunde oder Bekannte über Monate aufhalten, das müsste doch berücksichtigt werden. Ihnen reicht es und sie möchten gerne auf den Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ umstellen.

Was ist zu tun?

  1. Schließen sie eine Vereinbarung mit jedem einzelnen Mieter. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, achten sie darauf, dass jeder im Mietvertrag genannte Mieter die Vereinbarung unterschreibt.
  2. Lassen sie sich die Zustimmung schriftlich geben.
  3. Einmal unterschrieben sind sie an die Änderungsvereinbarung gebunden. Sie sollten deshalb in ihre Vereinbarung eine Klausel aufnehmen, die die Vereinbarung nur wirken lässt, wenn alle Mieter oder Mieterinnen zustimmen, beispielsweise „Der neue Verteilungsschlüssel wird nur wirksam, wenn alle Mietparteien zustimmen“.
  4. Informieren sie ihre Mieter und Mieterinnen
    Änderung des Verteilerschlüssels Müllgebühren
    Sehr geehrter Mieter,
    bisher wurden die Betriebskosten Müllgebühren nach der Anzahl und Dauer der im Haus lebenden Personen verteilt. Zur Vereinfachung der Abrechnung bat ich die Mieterinnen und Mieter des Hauses um ihre Zustimmung, die bisherige Vereinbarung zur Kostenverteilung der Müllgebühren auf den Verteilerschlüssel Wohnfläche zu ändern. Alle Mieter und Mieterinnen haben dieser neuen Vereinbarung zugestimmt. Der geänderte Verteilerschlüssel kommt somit für die kommende Abrechnungsperiode - also erstmals für das Abrechnungsjahr [Jahreszahl] - zur Anwendung.
    Mit freundlichen Grüßen
    Ihre Vermieterin

4. Sie können sich auf Unbilligkeit berufen

Ist ein bestehender Umlageschlüssel mittlerweile „grob unbillig“ geworden, können sie den Schlüssel ändern. Das Landgericht Düsseldorf (LG Düsseldorf Urteil vom 5. Juli 1994, Az. 24 S 66/94) nimmt sie sogar in die Pflicht, einen unbilligen Schlüssel zu ändern. Liegt ein solcher Fall vor, sind alle Mieter verpflichtet, der Änderung zuzustimmen. Sie können sich nicht auf die mietvertragliche Vereinbarung berufen (LG Köln, Urteil vom 7. Januar 1988, Az. 222 C 459/87, WM 1989, S. 583). Dabei muss es sich um eine erhebliche Benachteiligung handeln. Kleinere Ungerechtigkeiten müssen Mieter hinnehmen.

Eine grobe Unbilligkeit wäre beispielsweise in folgendem Fall gegeben: In ihrem Mietshaus bewohnt eine Einzelperson die 150 m² große Dachgeschosswohnung, im Erdgeschoss lebt eine vierköpfige Familie auf 80 m². Bisher haben sie die Gebäudeversicherung nach den im Haus lebenden Personen verteilt. In diesem Fall müssen die Bewohner der Erdgeschosswohnung dreimal so viel wie der Mieter in der Dachgeschosswohnung für die Gebäudeversicherung zahlen.

Kann ich als Mieter die Änderung eines Verteilerschlüssels fordern?

Das wird schwer, auch für Mieter gilt "Verträge müssen gehalten werden". Der Mieter könnte das Argument "grobe Unbilligkeit" anführen. Dabei muss es sich jedoch, wie schon erwähnt, um eine erhebliche Benachteiligung handeln. Kleinere Ungerechtigkeiten müssen Mieter hinnehmen. Auch die Entscheidung zukünftig verbrauchsabhängig abzurechnen, liegt stets beim Vermieter. Eine Änderung ist kaum möglich, dies musste auch ein Mannheimer Mieter erfahren, der die Verteilung einiger Betriebskosten nach der Wohnfläche als ungerecht empfand. Als Mieter einer flächenmäßig großen Wohnung verlangte er vor Gericht, die Betriebskosten nach Personen und nicht wie bisher nach der Wohnfläche umzulegen. Er hatte damit .

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